Quanto vale casa mia a Cercola: i sette dati che servono per rispondere

Uno. La superficie commerciale, non quella che cammini

Alla domanda quanto vale casa mia si risponde in euro al metro quadro di superficie lorda: è così che l'Agenzia delle Entrate pubblica le quotazioni. Non i metri che cammini: quelli sono sempre di meno. I muri contano, i balconi e la cantina contano in parte.

Una regola scritta esiste, ed è quella del catasto. Il DPR 138 del 1998, allegato C, stabilisce come si somma la superficie catastale: muri perimetrali e divisori per intero fino a 50 centimetri di spessore, quelli in comune al 50 per cento fino a 25 centimetri; cantine e soffitte al 50 per cento se comunicano con l'abitazione, al 25 per cento se no; balconi e terrazze comunicanti al 30 per cento fino a 25 metri quadri e al 10 per cento oltre; giardini e aree scoperte al 10 per cento fino alla superficie dei vani principali e al 2 per cento per quello che c'è oltre.

Quel numero ce l'hai già: dal novembre 2015 la superficie catastale è scritta nella visura, per le categorie A, B e C.

La superficie commerciale che usa chi valuta è un'altra cosa: è prassi estimativa, non legge, e le quote cambiano da perito a perito. Chi valuta deve dirti su quanti metri ha lavorato e come li ha contati.

Due. La tipologia, e la categoria che sta sulla visura

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare non pubblica un valore per «casa». Pubblica righe separate per abitazioni civili, abitazioni di tipo economico e ville e villini, con prezzi diversi nella stessa zona.

La categoria catastale è l'indizio che hai in mano: A/2 sono le abitazioni di tipo civile, A/3 quelle di tipo economico, A/7 le abitazioni in villini. Non è la classificazione dell'Osservatorio, ma è il primo posto dove guardare.

Elaborazione su dati dell'Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, 2º semestre 2025. Immobili in stato di conservazione normale. L'Osservatorio pubblica le quotazioni zona per zona: qui il comune sta in un valore solo.

A Pollena Trocchia fra civile ed economico ci sono 420 euro al metro: su cento metri commerciali sono 42.000 euro, e non dipendono dalla via ma da com'è fatta la palazzina. A Portici la stessa distanza vale 738 euro al metro.

Guarda la casella senza numero: a Massa di Somma l'Osservatorio non quota le ville, e non dice il perché. Lì una villa non ha un valore di zona, e chi te ne dà uno deve dire da dove viene.

Tre. La zona dentro il comune

Ogni comune è diviso in zone omogenee, e ognuna ha la sua fascia. Pollena Trocchia ne ha quattro, Cercola cinque, Massa di Somma due, Napoli sessantaquattro. Dire «vale come a Napoli» non vuol dire niente: da una zona all'altra le abitazioni civili vanno da 1.050 a 5.700 euro al metro.

La zona è l'unico dei sette dati che non hai scelto e non puoi cambiare. Il ragionamento per esteso su un comune solo sta nelle quotazioni di Pollena Trocchia.

Perché due case uguali valgono diverso a due chilometri di distanza

Cercola e Pollena Trocchia sono due comuni confinanti, e fra i due centri urbani ci sono due chilometri in linea d'aria. Per l'Osservatorio sono due mercati separati, con due numeri separati: le abitazioni civili in stato normale stanno a 1.750 euro al metro a Cercola e a 1.325 a Pollena Trocchia. Sono 425 euro, cioè quasi la stessa distanza che lì separa una palazzina civile da una economica.

Fonte: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, 2º semestre 2025. Comuni ordinati per valore centrale. Fra i comuni qui sopra, con Cercola confinano Pollena Trocchia, Massa di Somma, Volla e San Sebastiano al Vesuvio; con Pollena Trocchia, Sant'Anastasia, che confina con Somma Vesuviana.

Fra il primo e l'ultimo comune della tabella ci sono 727 euro al metro, ed è tutto quello che la tabella sa dire. Dice quanto, non dice perché: il perché sta nella palazzina, nella strada e nel piano, e nessun elenco di numeri è mai entrato in casa tua.

La parte utile sta dentro un comune solo. Cercola è fatta di 4,23 chilometri quadrati e l'Osservatorio la divide in cinque zone: le abitazioni civili vanno da 1.050 a 2.450 euro al metro. Sono 1.400 euro di distanza restando nello stesso comune, quasi il doppio dei 727 che separano il primo comune della tabella dall'ultimo. Pollena Trocchia, che di chilometri quadrati ne ha 8,02, di zone ne ha quattro, da 910 a 1.750.

Tradotto: sapere in che comune sei serve a poco finché non sai in che zona sei, e se casa tua sta nella zona bassa il valore centrale del comune ti racconta una cosa che non ti riguarda. La zona si trova gratis sul portale dell'Osservatorio partendo dall'indirizzo: cercala prima di confrontare casa tua con qualunque numero, compresi quelli di questa pagina.

Quattro e cinque. Il piano con l'ascensore, e lo stato

Il piano e l'ascensore sono un dato solo

Su questo l'Osservatorio non dice niente: due appartamenti della stessa zona e della stessa tipologia finiscono dentro la stessa riga anche quando a uno si sale a piedi e all'altro no.

Per questo i due dati vanno detti insieme. Lo stesso piano alto è un pregio quando l'ascensore c'è e una scala in più quando manca: dire «terzo piano» e fermarsi lì è una risposta a metà.

Lo stato di conservazione

Questo invece l'Osservatorio lo dice, ed è la parte che quasi nessuno guarda. Le quotazioni sono pubblicate per stato conservativo: ottimo, normale, scadente. Tutti i numeri di questa pagina sono stato normale. Confrontare una casa da ristrutturare, o una appena rifatta, con la riga dello stato normale è lo stesso errore fatto in due direzioni opposte.

Dopo la zona è la cosa che sposta di più, ed è l'unica dei sette dati su cui puoi ancora intervenire. Con un limite: non tutto quello che spendi torna nel prezzo.

Sei e sette. Le pertinenze, e le carte

Le pertinenze pesano, ma non come credi

La cantina entra nel conto della superficie con una quota, come i balconi. Il box no: ha un prezzo suo, e l'Osservatorio lo quota su una riga separata. A Pollena Trocchia i box stanno attorno a 740 euro al metro, a Cercola a 1.070.

Su un box da quindici metri, fra i due comuni ci sono quasi cinquemila euro. Stessa frase nell'annuncio, «con box», due cifre che non c'entrano una con l'altra.

Le carte non alzano il prezzo, ma possono azzerarlo

Le carte in regola non aggiungono valore, perché sono la normalità. Se mancano, il prezzo scende o la vendita si ferma, e succede quasi sempre quando hai già una proposta.

• La conformità catastale. L'atto deve contenere gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di chi vende che quelle planimetrie corrispondono allo stato dei luoghi, che in alternativa può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. Senza, è nullo (articolo 29, comma 1-bis, della legge 52 del 1985).
• La menzione del titolo edilizio. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l'atto è nullo se non riporta gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (articolo 46 del DPR 380 del 2001).
• L'attestato di prestazione energetica. Gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale e la classe vanno scritti già nell'annuncio (articolo 6, comma 8); chi pubblica senza rischia una sanzione amministrativa (articolo 15, comma 10, del decreto legislativo 192 del 2005).

Quello che puoi fare tu è tirare fuori le carte prima di decidere il prezzo: la lista completa sta nell'articolo sui documenti.

Perché la risposta è un intervallo e non una cifra

Con i sette dati in mano non esce un numero. Esce una forbice, e va bene così: una stima seria finisce con due numeri.

L'ampiezza non è timidezza, è una misura: dice quanto resta di ignoto dopo aver messo dentro tutto quello che si sa. A Massa di Somma, due zone e le civili fra 1.200 e 2.000 euro al metro, la forbice può essere stretta. A Cercola, cinque zone da 1.050 a 2.450, la stessa forbice sarebbe una precisione promessa e non mantenuta.

Poi c'è l'ultima cosa, che non è una stima ma una scelta: il prezzo di pubblicazione. Sopra la forbice il mercato non risponde con una controproposta. Risponde con il silenzio, ed è un silenzio che si legge se sai cosa dicono le prime settimane.

Domande che ci fanno spesso