I documenti per vendere casa, e che cosa fare se il condono è ancora aperto

L'ordine giusto non è alfabetico

Il compratore c'è, ha detto sì, e aspetta una data dal notaio. È il momento in cui saltano fuori i documenti che mancano, ed è il peggiore: ogni giorno di attesa è un giorno in cui può ripensarci.

Queste carte non hanno lo stesso tempo di consegna. Alcune le scarichi in dieci minuti, gratis. Quelle del Comune dipendono da un ufficio: settimane, a volte mesi, e non le acceleri pagando. L'elenco qui sotto è ordinato per attesa: parti da quello che non dipende da te.

Il Comune: titolo edilizio, agibilità, conformità urbanistica

Il titolo edilizio è l'atto con cui il fabbricato è stato costruito e poi modificato: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, DIA. Ogni opera ha la sua pratica.

Il vincolo è di legge. L'articolo 46 del DPR 380 del 2001 prevede la nullità degli atti che non menzionano gli estremi del titolo, per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985. Per le anteriori vale l'articolo 40 della legge 47 del 1985: per i fabbricati iniziati prima del 1° settembre 1967 ammette una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

L'agibilità non è condizione di validità dell'atto. È però fra le prime cose che chiede il compratore, e se manca si dichiara in atto.

Se non torna. Le opere che non stanno dentro il titolo sono difformità urbanistiche. Gli scostamenti minimi rientrano nelle tolleranze costruttive dell'articolo 34-bis del testo unico edilizia, riscritto dal decreto Salva Casa del 2024; il resto chiede una sanatoria.

Se il condono è ancora aperto: la parte che riguarda solo qui

Da queste parti è una storia di casa comune: una domanda di condono presentata nel 1985 o nel 1994, l'oblazione pagata a rate, poi il silenzio. La casa si abita, si eredita, si vende, e il permesso in sanatoria non è mai arrivato. Finché la pratica è pendente il notaio ne cita gli estremi in atto, ma compratore e banca vogliono sapere a che punto sta.

Perché qui cambia. La legge regionale della Campania 21 del 10 dicembre 2003 ha vietato la nuova edificazione residenziale nei comuni della zona rossa vesuviana, e per anni quel divieto ha tenuto ferme anche le domande già depositate. L'eccezione l'ha scritta la legge regionale 6 del 12 marzo 2020: il divieto non riguarda gli immobili con procedimento di condono pendente ai sensi delle leggi 47 del 1985 e 724 del 1994. I Comuni hanno ripreso a istruirle.

Quali comuni. La zona rossa disegnata dalla direttiva del 14 febbraio 2014 tocca venticinque comuni: diciotto ci stanno per intero, gli altri solo con una parte di territorio. Fra i diciotto ci sono Pollena Trocchia, Cercola, Sant'Anastasia e Massa di Somma; per gli altri la risposta la dà il Comune.

Che cosa chiedere, e a chi. All'ufficio urbanistica o tecnico del Comune, che qui segue anche condono e abusivismo, e chiedendolo per iscritto: protocollo, stato dell'istruttoria, se oblazione e oneri risultano pagati, se manca documentazione. È la prima carta da muovere, prima della planimetria: una pratica incompleta ferma tutto il resto.

Entro quando. C'è anche un termine, e riguarda il Comune più che te: l'articolo 9, comma 1 della legge regionale 10 del 2004 fissa la data entro cui i Comuni devono definire quelle domande, e l'articolo 29 della legge regionale 2 del 27 marzo 2026 l'ha spostata al 31 dicembre 2026. È una proroga che si rinnova di anno in anno: non darla per acquisita.

Se la casa sta nel Parco. Il Parco Nazionale del Vesuvio non segue i confini comunali: se ci ricada il tuo indirizzo lo dice il Comune. Dove c'è il vincolo, l'articolo 32 della legge 47 del 1985 chiede il parere di chi lo tutela, e su quelle domande si pronuncia l'Ente Parco: la strada si allunga.

Da dove arriva la casa, e chi la può vendere

L'atto di provenienza è il documento con cui l'immobile è diventato tuo: rogito, donazione, successione, assegnazione dopo una separazione. Persa la copia, la chiedi al notaio rogante o alla Conservatoria.

Se arriva da una successione

Servono la dichiarazione di successione registrata e le volture catastali. Si presenta entro dodici mesi dall'apertura della successione, che di norma è la data del decesso; per via telematica comprende già la voltura. Se nessuno l'ha mai presentata, è il tuo primo lavoro.

Se arriva da una donazione

Per anni una casa donata è stata difficile da vendere a chi comprava con il mutuo: i legittimari potevano agire contro il terzo acquirente. La legge 2 dicembre 2025 numero 182 ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile e ha spostato quella tutela dal bene al denaro. Vale per le successioni aperte dopo l'entrata in vigore; per le precedenti il quadro è diverso, e la domanda al notaio va fatta prima di mettere in vendita.

Chi firma

Carta d'identità e codice fiscale di tutti i proprietari, non solo di chi parla con l'agente. Se sei coniugato conta il regime patrimoniale, che risulta dall'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio. Se un intestatario è minorenne o tutelato serve l'autorizzazione del giudice tutelare, e i tempi si contano in mesi: viene prima di tutto il resto.

Catasto: visura, planimetria, e il confronto stanza per stanza

La visura catastale dice come la casa è censita: categoria, classe, consistenza, rendita e intestatari. Controlla che i nomi ci siano tutti: un'intestazione che non torna è il primo segnale che qualcosa nella provenienza va sistemato, e un coerede dimenticato al rogito lo blocca davvero. La tipologia dice anche su quale riga stai quando leggi le quotazioni OMI del tuo comune.

La planimetria catastale è il disegno depositato al Catasto. Va confrontata con la casa vera, stanza per stanza: è il controllo più importante.

Dove si chiedono. Nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, con SPID, CIE o CNS: per gli immobili di cui sei titolare è gratuita, in PDF, subito. Di persona l'ufficio non sta in paese: il catasto è l'Ufficio provinciale di Napoli - Territorio, via Fabio Filzi 2, su appuntamento; le ispezioni ipotecarie il servizio di pubblicità immobiliare Napoli 2, via Armando Diaz 11.

Se non torna. L'articolo 29 comma 1-bis della legge 52 del 1985 chiede, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto; in alternativa la attesta un tecnico. Tradotto: se la planimetria non corrisponde, il notaio non roga.

Le carte che chiedi ad altri: tecnico, amministratore, banca

L'attestato di prestazione energetica

L'APE serve prima: indici di prestazione e classe energetica vanno già nell'annuncio, e chi pubblica senza rischia una sanzione. Dal decreto legge 145 del 2013 la mancata allegazione all'atto non rende più nullo il contratto, ma resta sanzionata in solido fra le parti. Lo redige un tecnico abilitato dopo un sopralluogo e dura dieci anni, se gli impianti sono mantenuti come prescritto.

La conformità degli impianti

Elettrico, gas, riscaldamento. Il documento è la dichiarazione di conformità del decreto ministeriale 37 del 2008, che rilascia l'impresa installatrice a fine lavori: se non ce l'hai, chiedine copia a chi li ha fatti. Per gli impianti eseguiti prima di quel decreto la sostituisce la dichiarazione di rispondenza di un tecnico con almeno cinque anni di esercizio nel settore. Senza, si vende dichiarandolo in atto, ma è una leva che regali al compratore.

Se la casa è in condominio

• Regolamento e tabelle millesimali. Li ha l'amministratore, e dicono quanto pagherà il compratore.
• La liberatoria sulle spese. Per l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile chi subentra risponde con te dei contributi dell'anno in corso e del precedente: serve la dichiarazione dell'amministratore che sei in regola.
• I verbali delle ultime assemblee. Se è stato deliberato il rifacimento della facciata, il compratore lo scopre.

Il mutuo e l'ipoteca

Se c'è un'ipoteca, chiedi alla banca il conteggio di estinzione aggiornato. Non serve estinguere prima: si chiude con il ricavato, il giorno del rogito. Vale la procedura semplificata dell'articolo 40-bis del testo unico bancario: è il creditore a comunicare l'estinzione al conservatore, entro trenta giorni e senza oneri per te, e la cancellazione è d'ufficio.

Che cosa chiedi oggi, e che cosa può aspettare

I tempi sono indicativi e cambiano da ufficio a ufficio.

Quando arrivano le carte dal Comune

Portale a un tecnico insieme alla planimetria e fatti dire per iscritto se c'è conformità urbanistica e catastale. Solo allora si pubblica: far aspettare chi ha già detto sì è uno dei modi più frequenti di perderlo.

Domande che ci fanno spesso