Proposta d'acquisto: acconto, caparra e che cosa firmi a ogni passo

La proposta: che cosa succede quando accettano

La proposta d'acquisto è un foglio prestampato. Ci scrivi il prezzo che offri, come e quando paghi, la data prevista per il rogito e fino a quando l'offerta resta valida. Poi firmi, e di solito alleghi un assegno: quella somma può essere un acconto o una caparra, e non è la stessa cosa.

Su quel foglio c'è quasi sempre scritto irrevocabile. Entro il termine che hai indicato tu non puoi tirarti indietro: chi si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo la revoca senza effetto (art. 1329). Il venditore invece è libero, e intanto può valutare altre offerte.

Lo squilibrio finisce in un istante preciso. Il contratto si conclude quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (art. 1326). Non quando il venditore firma in cucina: quando quella firma ti viene comunicata. Da lì, dice il Consiglio Nazionale del Notariato, la proposta accettata si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Ne discendono tre conseguenze che nessuno ti annuncia. L'assegno diventa denaro versato. La provvigione del mediatore matura con la conclusione dell'affare, non con il rogito (art. 1755). E se le clausole della proposta bastano da sole a concludere un preliminare, da lì scattano i trenta giorni per registrarla e l'imposta proporzionale, non dal compromesso che magari non farete mai: l'Agenzia delle Entrate mette l'accettazione della proposta fra gli atti da registrare.

Acconto, caparra confirmatoria, caparra penitenziale

Tre somme che mentre le versi sembrano identiche. La differenza si vede il giorno in cui l'affare salta.

L'acconto

È un anticipo sul prezzo e basta. Nessuna funzione di garanzia: se l'affare non si chiude va restituito, e chi si ritiene danneggiato deve dimostrare il danno con le regole ordinarie: nessuno sa in partenza quanto rischia.

La caparra confirmatoria

È quella dell'articolo 1385 del codice civile e si usa quasi sempre. Se l'affare va in porto viene restituita o imputata al prezzo. Se non va in porto, chi non è inadempiente sceglie fra tre strade.

• Recedere e trattenerla. Se sei tu a non concludere, il venditore recede e si tiene la caparra.
• Recedere ed esigere il doppio. Se è lui a non concludere, tu recedi e puoi chiedere il doppio.
• Non recedere. Chi non è inadempiente può chiedere che il contratto venga eseguito, o sciolto, e allora il danno si calcola con le norme generali. Non si ferma alla caparra.

È la terza strada che rende pericolosa la frase «al massimo perdo la caparra». Non è detto che il massimo sia quello.

La caparra penitenziale

È l'articolo 1386, il prezzo del diritto di ripensarci. Esiste solo se nel contratto è stipulato un diritto di recesso: chi recede perde la caparra data, o restituisce il doppio di quella ricevuta, e finisce lì. Senza una clausola di recesso scritta si ricade nel 1385.

Le condizioni sospensive, a cominciare dal mutuo

Le parti possono subordinare l'efficacia del contratto a un avvenimento futuro e incerto (art. 1353): il tuo impegno vale solo se accade una certa cosa. Se non accade, il contratto non produce effetti e la somma torna indietro.

La formula «subordinata all'ottenimento del mutuo», da sola, è quasi inutile: non dice quanto, non dice entro quando, non dice presso chi. Perché regga servono quattro cose: l'importo minimo che ti serve, il termine entro cui la delibera deve arrivare, l'istituto a cui presenterai domanda, e che fine fa la caparra se non arriva. Perché una banca può dire di sì a te e no alla casa è in come funziona davvero il mutuo.

Il mutuo però non è l'unica. Un'ipoteca ancora iscritta o una difformità emersa in visita non sono dettagli da sistemare dopo: sono righe da mettere nella proposta.

L'unica riga che qui si scrive diversa

Fin qui non c'è niente di vesuviano, ed è giusto dirlo: proposta, caparra, compromesso e rogito stanno nel codice civile e funzionano allo stesso modo a Pollena Trocchia e a Milano. Cambia una riga sola, e cambia quando sull'immobile pende ancora una domanda di condono edilizio mai definita.

In quel caso gli estremi della pratica finiscono comunque nell'atto (art. 40 della legge 47 del 1985), quindi il numero di protocollo esiste già prima che tu firmi: scrivilo nella proposta, con il Comune, la data della domanda e il rilascio del provvedimento in sanatoria entro un termine. La formula «salvo regolarità urbanistica» non dice quale pratica e non dice quando la condizione si è avverata, e così non protegge nessuno dei due. Come si ricostruisce quella pratica all'ufficio tecnico del Comune sta in i documenti che servono per vendere.

Sul termine conviene essere larghi. Se l'immobile ricade dentro il perimetro del Parco Nazionale del Vesuvio la sanatoria non la chiude il Comune da solo, perché serve anche il parere favorevole di chi tutela il vincolo, e i tempi si allungano. Se ci ricada o no lo dice l'indirizzo, non il comune. Oltre a questa riga, di locale in una proposta d'acquisto non c'è nient'altro.

Il compromesso, e a che cosa serve trascriverlo

Se la proposta accettata vale già come preliminare, perché farne un altro? Perché fra quel momento e il rogito passano mesi, e la proprietà passa solo con la firma del definitivo. Anche il preliminare va fatto per iscritto e registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione.

Fonte: Agenzia delle Entrate, guida «L'acquisto della casa», ottobre 2025; per la caparra penitenziale, la scheda dell'Agenzia sul contratto preliminare. Lo 0,5% non supera mai l'imposta dovuta per il definitivo. Se compri da un'impresa e l'acconto è fatturato con IVA, sull'acconto il registro resta fisso; la caparra confirmatoria non è corrispettivo e resta allo 0,5%. Fino al 31 dicembre 2024 sugli acconti si applicava il 3%: molte pagine in rete riportano ancora quel numero.

Le imposte però non sono il motivo per cui si fa il compromesso: quelle si scalano dal definitivo. Il motivo è la trascrizione. Un preliminare firmato fra privati resta un accordo fra due persone: se il venditore vende a qualcun altro, tu puoi chiedere al giudice i danni, non la casa.

Trascriverlo nei registri immobiliari cambia tutto: da quel momento l'immobile è prenotato per te, e vendite successive, ipoteche e pignoramenti dei creditori del venditore non ti sono opponibili. Serve il notaio. L'effetto però non dura per sempre: cessa se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data concordata, e comunque entro tre anni dalla trascrizione (art. 2645-bis).

Di questi termini solo tre sono di legge: i trenta giorni per registrare, l'anno e i tre anni della trascrizione. Dell'imposta si risponde in solido, quindi chiedi copia della ricevuta. Gli altri tempi li scrivete voi, e il punto non è che siano corti: è che ci sia una data, e che a quella data siano agganciate le condizioni. Quello che si verifica prima di arrivare qui sta in la lista da portare alle visite.

Il rogito: chi sceglie il notaio, chi paga, che cosa controlla

Il notaio lo sceglie chi compra, e la prassi poggia su una regola del codice: le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, salvo patto diverso (art. 1475). Se l'agenzia o il venditore ti fanno un nome, è un suggerimento.

Quello che il notaio fa prima dell'atto vale più della lettura del giorno stesso: accerta identità e legittimazione delle parti e il regime patrimoniale fra i coniugi, verifica nei registri che non ci siano ipoteche, vincoli o pignoramenti, controlla regolarità urbanistica e catastale e individua il regime fiscale.

Nell'atto sei tu a dichiarare come hai pagato: dal 2006 ciascuna parte indica le modalità di pagamento, dice se si è avvalsa di un mediatore, quanto ha speso e la partita IVA dell'agenzia. Una dichiarazione omessa o non veritiera espone a sanzione amministrativa e all'accertamento di valore.

I conti del condominio

Chi subentra risponde in solido con chi vende dei contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, quindi la dichiarazione dell'amministratore si chiede prima dell'atto. Il conto completo sta in quanto costa davvero comprare casa.

Il deposito del prezzo

Fra la firma dell'atto e la trascrizione passa una finestra. Dal 29 agosto 2017, se lo chiede almeno una delle parti, il notaio tiene il saldo su un conto dedicato fino a trascrizione avvenuta, e quelle somme non sono pignorabili neppure dai creditori del venditore. Si chiede prima, non con la penna in mano.

Domande che ci fanno spesso