Che cosa controllare durante la visita di una casa nei comuni vesuviani

La visita comincia duecento metri prima

Arriva un quarto d'ora prima e non salire subito: le prime cose da controllare stanno fuori dalla casa. Parcheggia dove parcheggeresti tutti i giorni, non dove ti indica chi ti aspetta al portone, e fai il giro dell'edificio a piedi: nelle foto queste cose non ci sono, e dopo il rogito non si tolgono.

• La strada. Quanto traffico passa, e se sotto le finestre c'è un'attività che apre la sera. Il rumore di un bar a metà mattina non c'è.
• L'esposizione. Guarda da che parte affacciano le finestre e apri la bussola del telefono lì sotto. A nord il sole diretto non entra quasi mai; a ovest la stanza si scalda il pomeriggio.
• Che cosa raggiungi a piedi. Alimentari, farmacia, fermata, scuola. Misura in minuti camminati, non in metri sulla mappa: qui si sale.
• I cantieri. Un ponteggio a cinquanta metri è rumore e polvere finché dura, e nessuno sa quando finisce.

Le parti comuni, prima dell'appartamento

Un condominio tenuto male costa a chi compra, e si riconosce senza chiedere.

• La facciata e i frontalini dei balconi. Ferri scoperti, ruggine, intonaco che si stacca: rifarla è fra le spese straordinarie più pesanti.
• La copertura. Se la casa è sotto il tetto, cerca gli aloni sul soffitto e nel vano scala.
• L'androne e i contatori. Fili volanti, cassette aperte, lampade fulminate da mesi. Dicono da quanto nessuno spende.
• L'ascensore. Chiedi quando è stata l'ultima verifica periodica e chi fa la manutenzione.

Poi c'è la domanda che pesa più di tutte: ci sono lavori straordinari già deliberati. Fra chi vende e chi compra la regola generale è che conta la data della delibera, non quella in cui si pagano le rate. Verso il condominio, invece, chi compra risponde in solido dei contributi dell'anno in corso e del precedente, per l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Come entrano nel conto lo trovi in tutte le spese oltre al prezzo.

«Ci sono lavori straordinari deliberati o all'ordine del giorno? Se sì, di che data è la delibera e qual è l'importo approvato?» Se la risposta è no, chiedi lo stesso i verbali.

Dentro casa: dove si guarda e dove non si guarda

Non guardare l'arredamento: va via con chi vende. Guarda quello che resta, e guardalo dietro le cose.

Umidità e muffa

Chiedi il permesso di spostare, poi guarda gli angoli bassi delle pareti esterne, il muro dietro l'armadio, il soffitto del bagno. Passa il dorso della mano sull'intonaco: freddo e umido è diverso da freddo e basta. Un'imbiancatura fresca in una stanza sola è una domanda da fare.

Infissi e serrande

Apri e chiudi ogni finestra: devono chiudere senza spingere. Poi passa la mano lungo la battuta e senti se tira. Se fra i due vetri c'è condensa, il vetrocamera è andato. Alza e abbassa tutte le serrande.

Impianto elettrico e quadro

Apri il quadro: due leve e nessuna etichetta vogliono dire impianto vecchio. Poi chiedi la dichiarazione di conformità, che rilascia l'impresa dei lavori secondo il decreto ministeriale 37 del 2008. Se non c'è più e l'impianto è anteriore al 27 marzo 2008, al suo posto vale una dichiarazione di rispondenza, firmata da un professionista abilitato. Non blocca il rogito, ma è un costo, e chi lo paga si decide in trattativa.

Caldaia, acqua, scarichi

Cerca il libretto di impianto: ogni impianto termico deve averlo, nel modello unico del decreto ministeriale 10 febbraio 2014. Dentro ci sono i rapporti dei controlli: guarda l'ultima data. Poi apri insieme cucina e bagno e tira lo sciacquone.

Luce e rumore

Chiedi di spegnere tutte le luci e resta zitto trenta secondi in soggiorno. Senti la televisione dei vicini, l'ascensore dietro la camera, la pompa dell'autoclave. E guarda quanta luce entra davvero: le case si visitano con tutto acceso, ed è per questo che sembrano tutte luminose.

Le carte che si chiedono sul posto

Quattro documenti, e si chiedono in visita, non dopo.

• La planimetria catastale. È la più importante, e quasi nessuno la chiede. Tienila in mano e confronta stanza per stanza: un vano in più, una parete spostata, un balcone chiuso. Negli atti di trasferimento la legge chiede, a pena di nullità, che dati catastali e planimetria corrispondano allo stato di fatto: articolo 29 comma 1 bis della legge 52 del 1985. «Corrisponde a com'è la casa adesso? Chi lo ha verificato, e quando?»
• L'attestato di prestazione energetica. Deve già esistere, perché classe e indici vanno riportati anche nell'annuncio. Dura dieci anni, ma la durata è legata ai controlli sugli impianti: un attestato vecchio con una caldaia mai controllata è da guardare bene.
• Le spese condominiali degli ultimi anni. Non il totale a voce: i consuntivi. L'amministratore, su richiesta del condomino, rilascia un'attestazione sui pagamenti e sulle liti in corso: chiedila al venditore, il condomino è lui.
• I verbali delle ultime assemblee. Interi, non il riassunto: dentro ci sono i lavori deliberati, le morosità e le cause in corso.

Le tre domande che qui pesano più delle altre

Se la casa sta in uno dei comuni vesuviani ci sono tre cose che altrove non si chiedono quasi mai. Nessuna si decide durante la visita: si chiedono sul posto e si riverificano all'ufficio tecnico del Comune.

C'è una pratica di condono su questo immobile?

Si chiede con queste parole: «C'è una domanda di condono, di che anno, e qual è il numero di protocollo?» Se la risposta è vaga, quella è la prima cosa da verificare all'ufficio tecnico del Comune. Come si legge una pratica ancora pendente, e che cosa serve per portarla al rogito, lo spiega l'articolo sui documenti per vendere.

L'indirizzo sta dentro il Parco Nazionale del Vesuvio?

Il Parco Nazionale del Vesuvio ricade in parte su tredici comuni vesuviani, ma non copre tutto il loro territorio: copre una perimetrazione, e buona parte del costruito ci sta fuori. La domanda giusta quindi non è se il comune è nel Parco, è se ci sta quell'indirizzo, e la risposta la dà l'ufficio tecnico del Comune, o il servizio tecnico dell'Ente Parco, a Palazzo Mediceo a Ottaviano.

Conta perché dentro la perimetrazione le autorizzazioni per interventi, impianti e opere passano prima dal nulla osta dell'Ente parco, per l'articolo 13 della legge 394 del 1991, e i parchi nazionali sono aree tutelate per legge, quindi c'è anche l'autorizzazione paesaggistica: la veranda che stai già immaginando potrebbe non essere autorizzabile. E si lega alla domanda di prima, perché su un immobile vincolato il condono non si chiude senza il parere favorevole di chi tutela il vincolo, e i tempi si allungano.

Il venditore dice che ha «tolto un muro»?

I comuni di questa zona sono tutti in zona sismica 2. I lavori che toccano le strutture non sono una cosa fra il proprietario e il muratore: c'è una pratica strutturale, che secondo il tipo di intervento si deposita o si fa autorizzare prima di cominciare. Quindi «Di che anno è, e dove è stata depositata?» è una domanda normale, non un'accusa. Se non arriva risposta, la trovi al Comune con le altre due.

Le altre domande, scritte come si fanno

Queste non stanno in nessun documento. Segna la risposta mentre te la danno.

• «Quanto sono le spese condominiali annue per questo appartamento?» Non per il palazzo: per questa unità, e se dentro c'è il riscaldamento.
• «Da quanto tempo è in vendita, e il prezzo è già stato ribassato?» All'agente, non al proprietario.
• «Perché vende, e con che tempi deve liberare la casa?» Serve a capire i tempi, non a cercare punti deboli. Chi ha già comprato altrove ha fretta; un'eredità divisa in quattro ha un problema di firme.

La seconda visita si fa a un'altra ora

Le prime visite si fanno quasi tutte in tarda mattinata, nei giorni feriali: strada vuota, vicini al lavoro, luce alta, parcheggio libero. Hai visto un solo fotogramma.

La seconda si fa il tardo pomeriggio, o di sabato, o quando piove: cambiano il parcheggio, il rumore, la luce nelle stanze a nord. Vai con qualcuno che non sia innamorato della casa quanto te, e portati il foglio della prima volta. Solo dopo si parla di numeri e di firme: quanto costa al metro quadro in quel comune, come funziona il mutuo e proposta, compromesso e rogito.

Domande che ci fanno spesso