Mutuo prima casa: quando la perizia vale meno del prezzo pattuito

La catena vera, dal primo colloquio alla firma

Il mutuo per la prima casa non si decide in un colloquio: si decide lungo una catena. Il punto non è se la banca dirà di sì, ma a quale anello sei arrivato quando lo dice: è quello a stabilire che cosa puoi mettere per iscritto in una proposta e che cosa invece stai soltanto sperando.

• Fattibilità. Un consulente guarda reddito, contratto, anzianità, età e rate che già paghi. Ne esce un importo plausibile, e nessuna banca ha ancora ricevuto niente.
• Domanda formale. Consegni i tuoi documenti e quelli della casa. Da qui serve un immobile identificato, con indirizzo e prezzo.
• Delibera reddituale. La banca verifica quello che hai dichiarato, controlla le banche dati sui finanziamenti in corso e dice fino a quale importo il tuo profilo regge. Della casa non sa niente.
• Perizia. Un tecnico incaricato dalla banca entra, misura, confronta con la planimetria e scrive un valore.
• Delibera finale. Profilo, valore e carte messi insieme. È l'unico sì che si può portare a un venditore.
• Stipula. Il mutuo si firma davanti al notaio, in genere insieme al rogito, e la banca eroga.

Prima della firma la banca deve consegnarti il PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato: stesso formato in tutte le banche, così due offerte si confrontano riga per riga. Poi arriva l'offerta vincolante, e da lì hai almeno sette giorni per decidere.

«Mi hanno detto di sì»: tre cose diverse con lo stesso nome

È una frase che ho visto far saltare parecchie trattative. Chi la dice è quasi sempre in buona fede: ha sentito un sì. Ma i sì sono tre.

Il sì della fattibilità

Te lo dà un consulente dopo aver guardato le buste paga: serve a capire in che fascia di prezzo cercare. Non impegna nessuna banca.

Il sì della delibera reddituale

Viene dalla banca ed è scritto: dice fino a quale importo il tuo profilo regge. Ha una scadenza, e cade se cambiano i tuoi dati: un contratto che finisce, un finanziamento nuovo, un ritardo su una rata. Della casa non dice niente.

Il sì della delibera finale

Arriva dopo la perizia e dopo i controlli sulle carte. Contiene importo, durata, tasso e condizioni da rispettare prima dell'erogazione. È l'unico documento con cui si va dal notaio.

Quando qualcuno ti dice che il mutuo c'è, chiedi di vedere il foglio: una delibera è un atto scritto, con un importo e una scadenza. Per questo la proposta si scrive con la condizione sospensiva del mutuo, indicando banca, importo e termine: che cosa firmi quando firmi una proposta è un discorso a sé.

Dove salta: il reddito e la rata

La banca non guarda quanto guadagni, ma quanto ti resta dopo tutto quello che già paghi, e quanto è stabile negli anni che chiedi.

• Le rate che hai già. Auto, cessione del quinto, elettrodomestici, carte revolving. Entrano tutte nel conto, anche quelle che ti sei dimenticato.
• Il tipo di reddito. Indeterminato, determinato, partita IVA, periodo di prova, anzianità. Non è una graduatoria morale: è una previsione su quanto durerà.
• Come ti sei comportato prima. Ritardi e insoluti restano registrati nelle banche dati sui crediti. Vanno detti all'inizio, non scoperti alla fine.
• Chi firma con te. Un cointestatario o un garante cambiano il conto, e gli obblighi di chi firma.

La soglia oltre la quale una rata è troppo pesante non è la stessa in tutte le banche: chi ti dà una percentuale valida sempre te la sta semplificando. Sulla durata invece il meccanismo non cambia mai: più allunghi, più bassa è la rata e più alto il totale degli interessi.

Dove salta: la perizia vale meno del prezzo

Il perito lo incarica la banca, anche se in genere lo paghi tu. Il suo compito non è dirti se hai fatto un affare: è dire alla banca quanto vale quel bene se dovesse rivenderlo. Per questo il valore di perizia è prudente, e può essere diverso dal prezzo.

La percentuale che la banca finanzia si calcola sul minore fra il prezzo scritto nella proposta e il valore di perizia, e in genere arriva fino all'ottanta per cento. Se la perizia sale sopra il prezzo non ti fa prendere di più: la banca resta sul prezzo. Se scende sotto, l'ottanta per cento si conta su quel valore più basso, e la differenza fra prezzo e mutuo non la copre nessuno al posto tuo: o la metti in contanti, o si ritratta il prezzo, o la proposta cade.

Se ti serve più dell'ottanta per cento

Si può superare quella soglia, con garanzie aggiuntive e a condizioni da leggere bene. Esiste anche una garanzia pubblica, il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap: si chiede alla banca insieme alla domanda di mutuo, e il finanziamento garantito non può superare i 250.000 euro. Categorie ammesse e soglie ISEE cambiano nel tempo: fatteli confermare aggiornati.

Perché da queste parti la perizia balla più che altrove

Qui il valore non lo fa il comune: lo fa la via. Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate per il secondo semestre 2025 mettono un'abitazione civile di Ercolano fra 910 e 2.500 euro al metro quadro. Non è un confronto fra comuni: è la forbice dentro un comune solo, perché l'Agenzia divide il territorio in zone e le zone non valgono uguale. A Ercolano sono sette.

Per chi compra la conseguenza è tutta pratica. Il perito non pesca un numero: colloca quella casa dentro quella forbice, e se il valore che ne esce è più basso del prezzo, la percentuale che la banca finanzia si conta su quello. Su ottanta metri quadri, cento euro al metro di scarto sono ottomila euro da mettere in contanti. Dove cade il prezzo che stai per firmare guardalo prima, comune per comune, nella tabella delle quotazioni dell'Agenzia delle Entrate: sono intervalli di zona, la perizia è una stima puntuale su quella singola casa.

Che cosa gli metti in mano il giorno del sopralluogo

Dove collocherà la casa non lo sai prima, e chi te lo promette non lo sa neanche lui. Quello che puoi fare è non dargli motivi per fermarsi:

• La planimetria catastale, controllata contro i muri veri.
• Il titolo edilizio, o la pratica di condono se ne pende una.
• L'attestato di prestazione energetica.
• Le pratiche dei lavori fatti dopo la costruzione.
• Per un appartamento, l'ultimo verbale di assemblea e il regolamento di condominio.

La planimetria non è una carta da rincorrere: chi è intestatario dell'immobile la consulta da solo, gratuitamente, nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, con SPID o carta di identità elettronica. Se compri, la chiedi al venditore prima della proposta: una planimetria che non corrisponde ferma l'erogazione anche quando il valore c'è tutto.

Se sulla casa pende ancora una domanda di condono, quello che riguarda te è la conseguenza: finché non è chiaro a che punto sta quella pratica, il perito non ha davanti una storia edilizia completa e la delibera finale resta ferma lì. Non è un adempimento del mutuo: sono carte che si chiedono al Comune, e come si chiedono sta in che cosa si procura chi vende. Muoviti prima della proposta, perché quei tempi non li decidi tu.

Dove salta: le carte dell'immobile

Questo blocco è il più scomodo, perché arriva tardi e non dipende da te.

• La planimetria catastale. Una parete spostata, una veranda chiusa, un bagno ricavato dopo: sono le differenze che fermano la pratica.
• I titoli edilizi. Licenza, concessione, permesso di costruire, sanatorie. Se manca un pezzo della storia edilizia, il notaio se ne accorge e la banca si ferma.
• La provenienza. Donazione e successione portano verifiche in più. Da sapere prima di firmare.
• Le ipoteche. Un'ipoteca già iscritta va estinta con il ricavato della vendita. Si organizza in atto, ma qualcuno deve organizzarlo.

Sono le stesse carte che un venditore serio si procura prima dell'annuncio: la lista completa dei documenti letta dall'altra parte del tavolo. Se compri da un privato, quelle carte le chiedi tu, per iscritto, prima della proposta.

Come si legge un preventivo, e che cosa confrontare

Nessun tasso scritto qui invecchierebbe bene. Quello che non cambia è dove guardare.

• Il TAEG. Il costo totale annuo in percentuale: comprende interessi e spese accessorie del finanziamento, non il notaio. È il numero che rende confrontabili due offerte scritte in modi diversi.
• Il tipo di tasso. Con il fisso la rata non cambia mai, con il variabile sale e scende. Quale dei due parta più caro dipende dai tassi del giorno in cui firmi: si guarda sul preventivo, non sulla regola generale. Quello che compri con il fisso è la certezza della rata, non un risparmio.
• Le spese una tantum. Istruttoria, perizia, incasso della rata, e l'imposta sostitutiva che la banca trattiene sull'importo erogato. Guardale in euro, non in percentuale.
• La polizza incendio e scoppio. Se la banca la chiede, deve accettare quella che trovi tu sul mercato, purché abbia i contenuti minimi richiesti.

Se fra qualche anno trovi condizioni migliori altrove puoi spostare il mutuo con la surroga, che per legge non costa niente. Sposta il debito che ti resta e non dà denaro in più.

Le spese che restano fuori dal mutuo sono la sorpresa che aspetta chi compra la prima volta: le trovi in quanto costa davvero comprare casa.

Domande che ci fanno spesso