Quanto costa comprare casa a Pollena Trocchia, oltre al prezzo

Il budget non è il prezzo

Chi cerca casa arriva con un numero in testa: quello che può spendere. Poi lo appoggia sul prezzo dell'annuncio, e sono due cose diverse: quanto costa comprare casa non è quanto costa la casa. Fra il prezzo del portale e i soldi che escono dal tuo conto ci sono le imposte, il notaio, la banca, l'agenzia e una coda di voci minori che sommate non sono minori.

Le regole sono nazionali, il conto no: dipende da quanto vale la casa, e con i valori di Pollena Trocchia e dei comuni intorno succede una cosa che le guide scritte altrove non raccontano. Ci arriviamo. Intanto: le voci con un'aliquota di legge si calcolano, le altre si chiedono in anticipo e per iscritto al notaio, alla banca e all'agenzia. Il conto si fa prima di vedere case, perché chi lo fa dopo aver firmato una proposta sceglie fra rinunciare alla caparra e farsi prestare la differenza.

Le imposte: cambia tutto chi vende

Dipendono da due cose sole: chi vende e se hai i requisiti prima casa.

Da un privato, con i benefici prima casa

Imposta di registro al 2 per cento, ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro: le due fisse sono cinquanta euro ciascuna, non cinquanta in tutto. Il registro proporzionale non scende sotto i 1.000 euro, ma quello che versi davvero può essere meno: si scomputa l'imposta già pagata sul preliminare e, se stai rivendendo una casa comprata a suo tempo agevolata, si porta in conto il credito d'imposta per il riacquisto.

I requisiti si dichiarano nell'atto. La casa non deve essere A/1, A/8 o A/9. Devi avere la residenza nel comune o trasferirla entro diciotto mesi, e non devi possedere un'altra abitazione nello stesso comune né, in tutta Italia, un'altra casa già comprata agevolata. Chi ne ha una può ricomprare, purché venda la precedente entro due anni dal nuovo rogito: due anni dopo la Legge di Bilancio 2025, prima erano dodici mesi.

Da un privato, senza i benefici

Registro al 9 per cento, ipotecaria e catastale sempre 50 euro. Sette punti sulla stessa base imponibile, e basta un requisito che manca: la frase «tanto poi la residenza la sposto» va detta al notaio prima della proposta.

Da un'impresa, con IVA

Quando vende un'impresa con IVA, tipicamente il costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori, l'IVA la paghi al venditore insieme al prezzo: 4 per cento con i benefici prima casa, 10 negli altri casi, 22 per A/1, A/8 e A/9. In cambio registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro ciascuna, ma cade l'esenzione da bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie che vale per gli atti con il registro proporzionale. Chiedi alla prima telefonata se chi vende è un privato o un'impresa: due case allo stesso cartellino, una usata e una nuova, non costano uguale.

Il prezzo-valore: la frase da dire al notaio

Questo sposta più soldi di tutti, e non te lo danno d'ufficio: se non lo chiedi, non ce l'hai. Vale quando chi compra è una persona fisica fuori dall'esercizio di un'attività, l'immobile è abitativo con le pertinenze e l'atto sconta il registro, non l'IVA. Allora chiedi al notaio, dentro l'atto, che registro, ipotecaria e catastale si calcolino sul valore catastale invece che sul prezzo pagato.

Il valore catastale si ricava dalla rendita: rendita per 1,05 per 110 con i benefici prima casa, per 120 negli altri acquisti di abitazioni. Quasi sempre è più basso del prezzo. Il prezzo vero nell'atto ci va lo stesso: non nascondi niente, scegli una base imponibile prevista dalla legge.

In più, chi lo applica non può vedersi accertare un valore maggiore ai fini del registro. Ma vale solo se la richiesta sta nell'atto di acquisto: non si rimedia con un atto integrativo dopo.

Dove il minimo di mille euro cambia il conto

Il 2 per cento ha un pavimento: l'imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro. Nelle guide nazionali quel pavimento resta una postilla, perché sono tarate su prezzi dove il 2 per cento vale migliaia di euro. Qui no.

La soglia si calcola. Il 2 per cento tocca i 1.000 euro quando la base imponibile arriva a 50.000. Con il prezzo-valore la base è la rendita per 115,5, quindi il punto di svolta è una rendita di 432,90 euro: sotto quella rendita il 2 per cento cadrebbe sotto il minimo, e si versano comunque mille euro. Da cui la scorciatoia: prendi la rendita dalla visura e moltiplicala per 2,31. Se viene meno di mille, paghi mille.

A decidere non è il comune ma la rendita di quella casa: due appartamenti nella stessa strada possono stare uno sopra e uno sotto la soglia. Il comune dice solo quanto è probabile che ti riguardi. Le quotazioni OMI del secondo semestre 2025 partono, per le abitazioni civili, da 910 euro al metro a Pollena Trocchia e da 850 a Sant'Anastasia, qui accanto: ottanta metri a quei valori stanno fra i 68.000 e i 73.000 euro, e il valore catastale è quasi sempre più basso del prezzo.

Il minimo riguarda il registro proporzionale, non le fisse: i 50 euro di ipotecaria e i 50 di catastale restano. Ed è un minimo dovuto, non versato: la caparra già tassata sul preliminare e il credito d'imposta per il riacquisto si scomputano da lì.

Notaio, mutuo, agenzia: i tre preventivi

Il notaio

Lo sceglie e lo paga chi compra. Fattelo mettere nero su bianco in tre parti: le imposte che incassa e riversa allo Stato, le spese che anticipa per tuo conto e il suo onorario, sul quale si paga l'IVA al 22 per cento. Confrontare due preventivi sul totale non dice niente: la parte delle imposte è quasi identica ovunque e schiaccia la differenza vera.

Nell'onorario rientrano l'atto, le visure, la registrazione, la trascrizione e la voltura: fattene dare l'elenco voce per voce. E con il mutuo gli atti sono due, ciascuno con il suo onorario: chiedi il preventivo per entrambi.

La banca

Le voci del mutuo sono cinque: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazione incendio e scoppio, spese di incasso rata. Una sola ha un'aliquota di legge: l'imposta sostitutiva è lo 0,25 per cento dell'importo erogato con i benefici prima casa, il 2 per cento quando quei benefici non spettano. La banca la trattiene: ricevi meno di quanto hai chiesto.

Le altre quattro cambiano da banca a banca e stanno nel prospetto informativo europeo standardizzato, che ti va consegnato prima della firma: è lì che si confrontano due offerte, non nel tasso della pubblicità. Il resto sta in come funziona il mutuo.

L'agenzia

Cifra e momento del pagamento devono stare nella proposta prima che tu la firmi: se non ci sono, non firmare. Quando la provvigione matura e che cosa stai firmando sono spiegati in un articolo a parte.

Per l'acquisto dell'abitazione principale la provvigione dà diritto a una detrazione IRPEF del 19 per cento su un massimo di 1.000 euro: servono fattura, pagamento tracciabile e compenso indicato nell'atto.

Un conto di esempio, con le caselle vuote

Le quotazioni OMI del secondo semestre 2025 mettono le abitazioni civili di Pollena Trocchia attorno a 1.325 euro al metro: su 100 metri commerciali fanno 132.500 euro. Ipotesi: compri da un privato, con i benefici prima casa, con un mutuo di 106.000 euro.

Prezzo al metro e aliquote: Agenzia delle Entrate. Quotazioni OMI del 2º semestre 2025, superficie lorda, stato normale.

I 2.650 euro di registro sono il tetto, non la cifra: sono il 2 per cento sul prezzo. Con il prezzo-valore la base scende al valore catastale, e con una rendita sotto i 432,90 euro ci si ferma al minimo di mille.

Le spese che nessuno mette in conto

Nessuna di queste voci è grande, sommate fanno una cifra che nel budget non c'era.

• La registrazione del compromesso. Se il preliminare si registra, e spesso si deve, si pagano registro fisso, bollo e una quota proporzionale sulle somme già versate, diversa fra caparra e acconto. La proporzionale la ritrovi scontata dal registro del rogito, la fissa no.
• Il subentro delle utenze. Luce, gas e acqua vanno intestate a te e ogni subentro ha i suoi oneri: fatti dare dal venditore le ultime bollette, servono i codici.
• Le spese condominiali arretrate. Chi subentra è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. L'attestazione dell'amministratore sui pagamenti e sulle liti la può chiedere solo il venditore (art. 1130 n. 9 del codice civile): condomino non lo sei ancora. Mettila nella proposta fra le cose da consegnare prima del rogito.
• I lavori che non puoi rimandare. Caldaia, impianto elettrico, infissi: le cose che scopri il primo inverno e che in visita si guardano una per una.

Domande che ci fanno spesso