Valutazione immobiliare a San Giorgio a Cremano: un mercato di condomini

Quanto vale un immobile a San Giorgio a Cremano, secondo l'Agenzia delle Entrate

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblica ogni sei mesi i valori di ogni comune, divisi per tipologia e per zona. A San Giorgio a Cremano, nel secondo semestre 2025, un'abitazione civile in stato normale sta fra 1.400 e 2.950 euro al metro quadro di superficie lorda, con un valore centrale di 2.050. Fra il minimo e il massimo ci sono 111 punti percentuali: è la ragione per cui un valore solo non basta a dire quanto vale una casa.

Fonte: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, secondo semestre 2025. I valori sono per metro quadro di superficie lorda, cioè commerciale, ed è la stessa su cui calcola il questionario di questo sito.

Le zone di San Giorgio a Cremano, e perché il valore cambia dentro lo stesso comune

L'Osservatorio divide San Giorgio a Cremano in 6 zone, e ognuna ha la sua fascia. Fra la zona più economica e quella più cara ballano circa 18 punti percentuali rispetto al valore centrale del comune. Non è un dettaglio: su cento metri commerciali sono 37.515 euro di differenza, sullo stesso comune e sulla stessa tipologia.

La zona pesa, ma non decide da sola. Sopra la zona ci sono lo stato di conservazione, il piano e l'ascensore, la superficie vera e le pertinenze: sono le cose che spostano il prezzo dentro la fascia, ed è per questo che una quotazione si legge come punto di partenza e non come risposta.

San Giorgio a Cremano a confronto con i comuni intorno

Chi cerca casa non guarda un comune solo: mette la fascia di prezzo e allarga il raggio. Ecco dove sta San Giorgio a Cremano rispetto ai comuni che gli stanno vicini come valore, sempre per abitazioni civili in stato normale.

Un comune senza spazio, e un mercato fatto di appartamenti

San Giorgio a Cremano ha poco meno di quarantaduemila residenti su poco più di quattro chilometri quadrati. Il numero esatto cambia a seconda della fonte: l'ISTAT ne conta 41.805 al 31 dicembre 2024, le rilevazioni successive scendono verso i 41.600, e la superficie viene indicata fra 4,07 e 4,15 chilometri quadrati. In ogni caso si resta sopra i diecimila per chilometro quadrato: è il terzo comune d'Italia per densità, dopo Casavatore e Portici. Non c'è campagna, non ci sono margini liberi, e quello che passa di mano è quasi sempre un appartamento dentro un condominio. Questo cambia il modo in cui va letta una quotazione.

Lo si vede nella tabella qui sopra. Fra un'abitazione civile e una di tipo economico ci sono 662 euro al metro quadro: 2.050 contro 1.388, quasi un terzo di differenza. Su novanta metri commerciali fanno 59.580 euro. Non è una sfumatura di gusto: la classificazione dipende dall'edificio, dalle finiture, dagli impianti e da come sta il condominio, e mettere la propria casa nella casella sbagliata sposta la stima più di qualunque altra correzione.

Prima ancora di guardare il prezzo al metro, quindi, conviene capire in quale delle due colonne cade casa tua. I dati che servono per deciderlo sono gli stessi sette di sempre, e nessuno di loro è un'opinione.

Il box e il posto auto: quanto pesano davvero

A San Giorgio a Cremano un box vale 1.240 euro al metro quadro, con una fascia che va da 810 a 1.850. È più di quanto vale un'abitazione civile intera a Terzigno, dove il valore centrale è 905, a San Giuseppe Vesuviano (912), a Ottaviano (1.010) e a Boscotrecase (1.218). Tradotto in soldi: un box di quindici metri sta intorno ai 18.600 euro al valore centrale, e arriva verso i 27.750 nella parte alta della fascia.

Dove le auto stanno in strada e la strada è quella che è, il box non è un accessorio da citare in fondo all'annuncio. Ha una sua quotazione separata, una sua unità catastale e un suo identificativo, e in atto entra con i suoi dati. Chi lo dà per scontato dentro il prezzo dell'appartamento, di solito, lo regala.

Attenzione a non mettere insieme cose diverse: quella quotazione riguarda il box vero, chiuso e accatastato. Un posto auto scoperto nel cortile, o uno spazio comune assegnato a turno, è un'altra cosa e pesa molto meno. Se non sei sicuro di che cosa hai, lo dicono la visura e la planimetria, che prima di vendere servono comunque: le carte da mettere in fila sono elencate qui.

Che cosa guarda chi compra, quando le case si somigliano

In un comune costruito quasi tutto nello stesso modo, chi visita smette presto di guardare la pianta e guarda il resto: il piano e l'ascensore, l'esposizione, gli infissi, lo stato dei bagni, quanto si paga di condominio, se il box c'è o non c'è. Sono le voci che l'Osservatorio non può mettere in tabella, e sono esattamente quelle che spostano il prezzo dentro la fascia del comune. Un elenco di che cosa si controlla davvero in visita sta in questo articolo.

Per chi vende, la conseguenza pratica è una sola. Il termine di paragone del tuo compratore non è un'idea astratta di mercato: è un altro usato a due strade di distanza, spesso visto la settimana prima. Il tuo prezzo viene giudicato accanto a quello, non in astratto.

Che cosa cambia, a San Giorgio a Cremano, rispetto a un comune qualsiasi

San Giorgio a Cremano rientra per intero nella zona rossa del piano di emergenza vesuviano. La legge regionale della Campania 21 del 2003 vieta la nuova edificazione residenziale nei comuni della zona rossa, e questo ha due conseguenze pratiche per chi compra e per chi vende: il termine di paragone è l'usato, non il nuovo, e le domande di condono presentate ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 hanno una storia a parte.

Nessuna di queste cose blocca una compravendita, ma tutte e due allungano i tempi se ci si arriva impreparati. Che cosa chiedere al Comune, e in che ordine, sta nell'articolo sui documenti per vendere casa.

Domande che ci fanno spesso